Vážené dámy, vážení pánové,
rádi bychom Vás informovali o další, v současné době velice diskutované, legislativní novince týkající se odkladu platby nájemného u nájmu prostor sloužících k podnikání. Konkrétně se jedná o návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání, který byl dnes opětovně schválen Poslaneckou sněmovou poté, co byl Senátem vrácen s pozměňovacími návrhy.
Nejprve ale k obsahu samotného zákona. V první řadě je třeba vymezit, na koho, resp. na jaké právní vztahy se navrhovaná právní úprava vztahuje. Jedná se o nájmy prostor sloužících k podnikání (tedy typicky nájmy provozoven, skladů, kancelářských prostor apod.), přičemž není nutné, aby byl nájem ve smlouvě takto výslovně pojmenován, rozhodující je tedy faktický stav věci. Možnost odkladu nájemného se pak nebude vztahovat na každého nájemce, ale pouze na toho, který není schopen hradit nájem „v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti“. Splnění této podmínky bude nájemce povinen, jak bude dále vysvětleno, pronajímateli prokázat.
A v čem spočívá avizovaný odklad nájemného? Předmětem návrhu je odklad plateb nájemného za období spadající do tzv. rozhodné doby, tj. nájemné za období od 12. března do 30. června. Pokud nájemce nájemné za toto období včas neuhradí, nemá pronajímatel právo z tohoto důvodu nájem jednostranně ukončit – to vše za předpokladu, že nájemce pronajímateli do 15 dnů ode dne, kdy nastalo prodlení s placením nájemného, předloží listiny osvědčující to, že nájem nemohl uhradit v důsledku mimořádných opatření. Nájemce je pak povinen dlužné nájemné uhradit pronajímateli do konce tzv. ochranné doby, tedy do konce tohoto roku. Pokud nájemce nájemné ani v této době neuhradí, je pronajímatel oprávněn nájem jednostranně ukončit, to s výpovědní dobou v délce pěti dní.
Ochrana nájemce tedy spočívá v tom, že pronajímatel není oprávněn smlouvu z důvodu výše popsaného prodlení ukončit (zákonná úprava mu toto jinak v praxi umožňuje) – tím však není dotčeno právo pronajímatele smlouvu ukončit z jiných důvodů stanovených zákonem či přímo smlouvou. Jinými slovy, pokud mají smluvní strany (kupříkladu) sjednanou možnost vypovězení smlouvy bez nutnosti udání důvodu, může pronajímatel bez ohledu na výše uvedené smlouvu jednostranně ukončit. Návrh zákona však počítá i s případy, kdy by výše uvedená ochrana nájemce vedla až k neúnosnému zatížení pronajímatele. Z tohoto důvodu ponechal zákonodárce pronajímateli možnost požadovat zrušení nájmu v případě, „nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel“. Vzhledem k absenci podrobnější důvodové zprávy k danému návrhu zákona je pak možné pouze polemizovat o tom, na jaké situace toto ustanovení přesně míří.
V průběhu legislativního procesu se objevila k danému návrhu řada kritických připomínek, podle nichž navrhovaná právní úprava zcela nepřiměřeně zasahuje do vlastnického práva pronajímatelů a pouze „přenáší“ ekonomické důsledky nynější situace na jejich stranu. Je tedy otázkou, jak bude zákon fungovat v praxi a zda bude případně předložen k posouzení stran jeho ústavnosti i Ústavnímu soudu.
Jak je již výše uvedeno, návrh zákona již prošel oběma komorami Parlamentu a nyní se čeká pouze na podpis prezidenta a vyhlášení ve Sbírce zákonů, jímž je podmíněna jeho platnost i účinnost. Plný text návrhu zákona naleznete ZDE.
V případě, že bude třeba cokoliv upřesnit či doplnit, jsme Vám kdykoliv k dispozici.
S úctou
Libor Štajer